Bostadsformer
Det finns många olika bostadsformer exempelvis hyresrätt, bostadsrätt, hus/fastighet, fritidshus och ägarlägenhet. Den sistnämnda är inte särskilt vanlig i Sverige och här kommer jag bara att ta upp bostadsrätt och fastighet. Jag kommer inte heller att gå in på detaljerade regelverk, juridiska och skattetekniska frågor utan detta är en grov översikt över det ekonomiska åtagandet.
Att köpa bostad
Att köpa bostad är förmodligen den största affär som man gör i sitt liv. För många känns det skrämmande medan andra tar det hela med en klackspark. Likheterna mellan dessa två kategorier är att de inte vet vad som gäller och vad man behöver tänka på i samband med ett bostadsköp och de senare har ärligt talat sämre chans att få lån eftersom de förmodligen inte har så bra koll på sin ekonomi överhuvudtaget.
Kontantinsats
De flesta behöver låna för att kunna köpa sin (första) bostad. Bankerna får inte låna ut till mer än 85 % av bostadens värde vilket innebär att 15 % behöver man ha själv, den s k kontantinsatsen. Det finns de som tar s k blancolån, lån utan säkerhet, även till kontantinsatsen men då kan faktiskt banken säga nej till att låna ut de övriga 85 %. Däremot så kan banken godkänna lån till kontantinsatsen med säkerhet i annan bostad vilket är ett ganska vanligt förfarande då föräldrar vill hjälpa sitt/sina barn att köpa sin första bostad.
Hur mycket är då 15 %, kontantinsatsen?
Om köpeskillingen, priset, för bostaden är 1 miljon så är kontantinsatsen 150 000 kr.
Om köpeskillingen är 1,5 miljoner är kontantinsatsen 225 000 kr.
Om köpeskillingen är 2 miljoner är kontantinsatsen 300 000 kr.
Amortering
Att amortera innebär att betala av på sin skuld. Det räknas inte som en kostnad men är naturligtvis en utgift. Men varför räknas inte amorteringen som en kostnad?
- Kostnad är precis det, vad något kostar. Ett äpple kostar kanske 10 :- och en bostad kostar kanske 1 miljon
- Utgift är hur mycket man ska betala
- Utbetalning är när man gör själva betalningen
När man köper ett äpple så sker alla dessa tre faktorer samtidigt, men har man någon form av avbetalning så blir det lite annorlunda. Bostaden kostar 1 miljon och under året har man utgifter i form av ränta och amortering som ska betalas med viss regelbundenhet och när det görs är det själva utbetalningen som utförs.
Eftersom räntan räknas på skulden så blir räntekostnaden mindre ju mindre skuld man har så ju mer man betalar av, amorterar, på skulden desto mindre kommer räntekostnaden att bli. Det kanske inte märks så mycket från början men det ”räntar sig” skulle man kunna säga.
Sedan 2016 och 2018 finns det lagkrav på amortering vilket grundar sig på husets amorteringsgrundande värde och på låntagarens/-nas inkomst/-er.
- Den som har lån som är mindre än 50 % av bostadens värde behöver inte amortera.
- Om lånen är 50-70 % av bostadens värde måste man amortera 1 % på hela skulden.
- Om lånen är över 70 % av bostadens värde så måste man amortera 2 % på hela skulden.
Observera att det värde som huset har när man tar sitt (första) lån gäller i 5 år, oavsett prisutvecklingen i övrigt, så även om huset skulle ha fördubblat sitt värde på 2 år så räknas amorteringen ändå på det ”ursprungliga” värdet. Detta kallas för ”amorteringsgrundande värde”. När de fem åren har gått så kan man få ett nytt amorteringsgrundande värde som då kommer att gälla i 5 år.
- Om lånen motsvarar mer än 4,5 gånger årsinkomsten för låntagaren/-na så måste man, enligt lag, amortera (ytterligare) 1 %.
Detta kan m a o innebära att även om belåningsgraden är under 50 % så kan man vara tvungen att amortera 1 % eller om belåningsgraden är över 70 % så kan man vara tvungen att amortera 3 %.
Lånelöfte
När man har sin kontantinsats så bör man kontakta banken för ett lånelöfte.
Ett lånelöfte är en kalkyl, en beräkning, på hur mycket låntagaren/köparen kan bli beviljad i bostadslån. I samband med kalkylen räknar banken även på skuldkvot och belåningsgrad.
Skuldkvot: Hushållets totala skuld delat med hushållets totala inkomst. Ibland tas bara bolånen med i skuldkvoten.
Exempel:
Anna och Pelle tjänar 30 000:-/mån vardera. Det innebär att hushållets totala årsinkomst är 720 000:- (30 000 x 2 pers x 12 mån)
Anna och Pelle har ett bostadslån på 3 000 000:-
Deras skuldkvot är då 4,17 eller 417 %
Belåningsgrad: Hushållets totala skuld delat med hushållets tillgångars värde.
Exempel:
Anna och Pelle har ett bostadslån på 3 000 000:- men om de skulle sälja sin bostad så skulle de få 4 200 000:- för den.
Marknadsvärdet är då 4 200 000:- och belåningsgraden 0,714 eller 71,4 %
(3 000 000/4 200 000=0,714)
Det finns två gränser för lånet:
- Hur mycket banken är villig att låna ut
- Hur mycket köparen/kredittagaren är villig att betala
Den andra gränsen är det många som glömmer bort men låt säga att banken är villig att låna ut 25 miljoner, men att det kanske innebär att man varje månad måste betala 50 000:- till banken. Det gäller alltså att även veta var ens egen ”smärtgräns” går.
När banken gör sin kalkyl så tittar de på inkomster, utgifter (ofta utgår man från olika normvärden), vad lånen skulle kosta och då tar man alltid med amortering och en högre ränta än den faktiska, s k kalkylränta.
Kalkylräntan ligger ofta 4-5 procentenheter högre än den faktiska räntan eftersom räntan förmodligen kommer att gå upp under den tid som man har bostaden. Det är m a o tryggare för kunden och även tryggare för banken att i sin bolånekalkyl räkna med en högre ränta. Amortering må visserligen vara lagstadgat numera men icke desto mindre är det också en trygghet för kunden, och banken.
Säkerhet
När det gäller bostadslån så tas alltid bostaden som säkerhet. Det innebär kortfattat att om låntagaren (kunden) inte kan betala så säljer banken säkerheten, bostaden, och får förhoppningsvis tillbaka sina pengar.
Att använda bostaden som säkerhet kallas för pantsättning och är lite olika för bostadsrätt och fastighet.
Bostadsrätt som säkerhet
När det gäller en bostadsrätt så skickar man in en denuntiationsförfrågan till bostadsrättsföreningen och begäran om pantsättning. Ofta har bostadsrättsföreningen lagt denna hantering på en redovisningsbyrå men vissa hanterar detta själva. Pantsättning och denuntiation kostar som regel 500:-/lån.
När man äger en bostadsrätt betalar man även en månadsavgift. Månadsavgiften ska täcka bostadsrättsföreningens gemensamma kostnader och framtida renoveringar.
Fastighet som säkerhet
När det gäller en fastighet så ansvarar Lantmäteriet för att korrekt person är lagfaren, korrekt, ägare. Man kan äga en fastighet till 100 %, lagfart 1/1, eller till 50 %, lagfart 1/2, eller med någon annan fördelning. Det är bara den som är lagfaren ägare som kan godkänna pantsättningen (i vissa fall tillsammans med dennes make/maka eller sambo). Kostnaden för lagfarten är 1,5 % av köpeskillingen (priset), s k stämpelskatt, + en avgift på 825:-. Ev inteckning, pantbrev, är 2 % av uttaget belopp + en hanteringsavgift på 325:- + ev avgift till banken.
Inteckningar följer alltid med fastigheten så om ett hus har pantsatts för 750 000:- så ska det finnas inteckningar som motsvarar det beloppet. Det innebär att om huset senare säljs för en högre summa och pantsättningen ska vara 1 miljon så måste man ta ut nya pantbrev på 250 000:- och detta kostar alltså 5 000:- (2 % av 250 000:-) + 825:- + ev avgift till banken.
Banken lånar inte ut till pantsättning och lagfart. De pengarna ska man också ha själv.
När man äger en fastighet så kan man ibland få betala en samfällighetsavgift, vilket motsvarar bostadsrättens månadsavgift. Samfällighetsavgift är vanligt när man har ett radhus eller fritidshus men är inte lika vanligt för fristående villor.
Handpenning och kontantinsats
Ofta så sker köpet av bostaden flera månader, ibland år, innan man får tillträde/flyttar in. I samband med att köpet görs så ska man ofta även betala en handpenning som brukar vara 10 % av köpeskillingen. Dessa 10 % är typ ”samma pengar” som kontantinsatsen.
Kontantinsatsen (de pengar man ska ha sparat ihop själv) ska som tidigare nämnts vara minst 15 % av köpeskillingen och handpenningen är som sagt ofta 10 % av köpeskillingen så man kan förenklat säga att när handpenningen är lagd så har man 5 % kvar av sin kontantinsats och denna betalas oftast i samband med tillträdet, det tillfälle då nycklarna överlämnas mellan säljare och köpare.
Sammanfattning
Vid en bostadsrätt blir det följaktligen ränta, amortering och månadsavgift till bostadsrättsföreningen att betala regelbundet, vanligtvis varje månad, samt en kontantinsats vid köpet.
För en fastighet är det ränta, amortering och eventuell månadsavgift till en samfällighetsförening som regelbundna betalningar samt kontantinsats, lagfart och troligtvis pantbrev vid köpet.
Bundna/rörliga lån
När lånet är beviljat och köpet ska betalas är det hög tid att fundera på hur lånet ska fördelas. Ofta delar man upp ett lån i mindre bitar om 500 000-
1 000 000 kr. Det vanligaste är att man binder (en del av) lånen och låter resten vara rörligt. Om man binder flera lån kan man binda dessa på olika tider för att sprida risken vid framtida räntehöjningar.
När man binder ett lån så innebär det att man binder räntan i ett eller några år. Man vet därmed precis vilken ränta man ska betala under bindningstiden oavsett om räntorna går upp eller ner. Det kan, kortsiktigt, vara dyrare än ett rörligt lån men kan ändå löna sig i längden. Det kan dessutom vara tryggt att veta att ”detta är vad jag ska betala” och man behöver inte oroa sig för en ränteuppgång. På ett bundet lån kan man bara göra extraamorteringar i samband med att bindningstiden gått ut. Om man vill lösa lånet i förtid så kan man få betala en ränteskillnadsersättning.
Ett rörligt lån innebär också att räntan är bunden men ofta bara i tre månader. På ett rörligt lån kan man göra extraamorteringar ”när som helst” eller åtminstone vid förfallodagen, dvs man får vänta som längst tre månader. Ett rörligt lån kan enkelt omvandlas till ett bundet lån.
Förr pratade man om topplån och bottenlån, men idag skiljer det sig mellan bankerna om man fortfarande använder dessa begrepp och vad man då menar.
Att tänka smart
Spara till kontantinsatsen. Ju större kontantinsats (mer än 15 %) du har desto bättre eftersom du då behöver låna mindre och får en lägre månadskostnad.
Amortera mer än lagen kräver, om du kan, men se till att även ha en buffert*. Amortering räknas nämligen som ett sparande även om det är ett sparande i huset istället för ett sparande som gör att du kan åka till Thailand.
(*Ett riktmärke för en bra buffert är 2-3 månadsinkomster. Läs mer om det här.)
Så länge lagen om räntesubvention inte ändras så får man tillbaka en del av sina räntekostnader i samband med att man deklarerar. Använd dessa pengar till att göra extraamorteringar.
Månadsavgiften på en bostadsrätt blir förmodligen inte lägre, men en låg månadsavgift kan även innebära ett eftersatt underhåll så kolla föreningens ekonomi. Ta hjälp om det behövs.
Försäkringar
Att man ska ha en hemförsäkring (försäkrar det som är i hemmet) och i förekommande fall villaförsäkring (försäkrar själva huset) eller bostadsrättsförsäkring (försäkrar de delar som tillhör fastigheten) är självklart men det finns även andra försäkringar som är viktiga.
När man pratar om bolån är det vanligt att den största oron är ”om räntan går upp” men faktum är att det finns andra mycket reella hot att oroa sig för. Har du/ni/dina barn råd att bo kvar i händelse av arbetslöshet, långvarig sjukdom eller i värsta fall dödsfall? Se till att du har en bra arbetslöshetsförsäkring, extra sjukförsäkring och livförsäkring. Den som facket erbjuder är en början men täcker mindre än man tror.
Ulrika Engqvist
Relaterade blogginlägg:
Mer struktur på din ekonomi med automatiska överföringar
Mer struktur på lån och sparande
Min strukturförebild berättar om föräldraskap och ekonomi
